曾经喊出“千亿目标”的中交地产，“退房”草案于近日落地，其拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债，以1元的价格转让给控股股东。
作为央企中交集团旗下的房地产平台，在行业整体下行周期，中交地产也未能独善其身，连亏两年且面临退市风险。面对危机，中交地产祭出“壮士断腕”之策。虽然中交地产获得了喘息之机，但这最后一搏也将其推向转型赌局，失去房地产主营业务后，中交地产能否支撑上市公司持续经营仍然存疑。
中交地产公告显示，其拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债，以1元的价格转让给控股股东。
控股股东1元接盘亏损资产
根据6月17日中交地产发布的重大资产出售暨关联交易报告书（草案），拟将其持有的房地产开发业务相关股权、债权等资产及相关债务，以1元的价格转让给控股股东中交房地产集团有限公司。
中交地产在公告中表示，此次交易目的是剥离房地产业务，聚焦稳定性更强的物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务。
中交地产还表示，上市公司房地产开发业务已持续对公司整体经营业绩造成不利影响。总体来看，近年来为满足项目建设的需要，公司债务融资规模较大，资产负债率水平较高，截至2022年末、2023年末及2024年末，公司合并口径资产负债率分别为86.13%、85.45%及89.75%。截至2024年末，公司合并口径融资余额合计为576.44亿元，面临较大偿债压力。
本次交易完成后，中交地产将“由重转轻”，其资本结构和盈利情况将得到改善，但预计上市公司总资产及营收规模等指标将出现较大幅度下降。
据安永华明会计师事务所出具的报告显示，交易完成后，中交地产总资产将从1076.98亿元降至约20.36亿元，减少98.11%；负债总额从966.59亿元降至约8.18亿元，减少99.15%；资产负债率从89.75%降至40.17%；营业收入从183.02亿元降至10.97亿元，减少94.01%；净利润从亏损63.96亿元转为盈利9785.76万元，增长了101.53%。
从以上数据不难看出，交易后，中交地产资产规模、营业收入规模均大幅下降。
值得关注的是，另据公告发布的资产评估报告，截至2024年12月31日，中交地产的资产账面净值为-39.19亿元，经评估为-29.76亿元，评估增值24.06%。
那么，控股股东为何接手这样一个负资产，且双方协商的价格是象征性的1元呢？在业内人士看来，房地产开发行业资金需求量大、负债规模高。中交地产通过剥离负资产，可以甩掉房地产包袱。在1元交易的背后，也是其断臂求生之举。
从冲击千亿目标到深陷亏损
2015年，中交集团整合旗下地产业务，中交地产由此成为集团唯一A股上市平台。2019年是中交地产的快速扩张期，被派遣到绿城任职的李永前，从绿城中国执行总裁的岗位调回中交地产担任董事长。在绿城的5年，李永前见证了其规模从百亿到千亿再到2019年突破2000亿元。
彼时，李永前为中交地产提出的发展目标是：“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上，做到央企前三。”这个目标也让中交地产在土地市场高歌猛进。
2024年9月，李永前辞职，其在中交地产的职务由郭主龙接任。随后的2024年11月，中交地产高管团队发生变更，总裁、执行总裁均有调整。一系列人事变动，足见中交集团对于房地产板块的重视。
但是，当传统高杠杆、高周转模式失效，即便背靠中交集团这棵“大树”，中交地产也不得不通过彻底退出开发赛道来换取财务报表的安全边际。
中交地产“退房”的背景正是房地产市场深度调整，从冲击千亿走到深陷亏损、退市边缘。
从目前来看，中交地产已经连续两年亏损，2022年、2023年及2024年，中交地产实现归属于母公司的净利润分别为0.34亿元、-16.11亿元及-51.79亿元。净利润下降的同时，中交地产销售规模也在严重缩水。2022年、2023年以及2024年，中交地产销售金额分别为458.82亿元、373.61亿元以及156.4亿元。
中交地产曾在2023年发布的公告中披露，“公司存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对偿债能力和资金调配带来较大压力。”
在2024年，中交地产实现营业收入183.02亿元，较上年降低44.59%；公司房地产业务实现签约销售面积85.32万平方米，较上年同期降低52.51%；实现签约销售金额156.43亿元，较上年同期降低58.13%；销售回款247.07亿元，较上年同期降低45.07%。上述业绩指标几乎都在腰斩。
“退房”转型能否顺利保壳？
值得关注的是，截至2024年12月31日，中交地产总资产1076.98亿元，归属于上市公司股东的净资产为-35.79亿元。因为净资产为负值，中交地产因此触发了《深圳证券交易所股票上市规则》规定的退市风险警示条件。
4月14日，中交地产发布股票交易被实施退市风险警示的公告。实施退市风险警示后，中交地产股票简称由“中交地产”变更为“*ST中地”。
为应对退市风险，中交地产表示，董事会已制定多项措施。公司将密切关注政策和市场变化，调整经营策略，优化产品结构，提升开发运营能力。此外，公司还将推动重大资产出售，聚焦轻资产业务，实现业务战略转型，并加强内控体系建设，细化内部控制制度，增强抗风险能力。
而此次剥离房地产重资产，为中交地产“保壳”赢得了喘息机会。不过，除房地产开发业务，中交地产旗下的租赁、物业管理等业务的营收占比很小。根据2024年财报，从中交地产的营收构成来看，房地产开发171.81亿元，物业管理7.28亿元，代建项目管理费收入0.58亿元，其他收入1.64亿元。
也就是说，中交地产的房地产开发收入占比高达约95%。
在剥离了房地产主营业务之后，在总资产和营收规模大幅缩水的情况下，中交地产能否在轻资产业务中翻身，还是未知数。
在业内人士看来，中交地产要想借此保住上市地位，从完成重组，到期末净资产转正，直到摘掉“*ST”的帽子，仍面临很大的挑战。
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